금리가 오르면 왜 집값이 힘들어질까? 중학생도 이해하는 금리와 집값 이야기
뉴스를 보다 보면 이런 말을 자주 듣습니다.
“금리가 올라서 부동산 시장이 힘들어졌습니다.”
처음 들으면 조금 이상합니다.
금리가 올랐는데 왜 집값이 힘들어질까요?
아파트가 갑자기 낡은 것도 아닙니다.
집의 크기가 줄어든 것도 아닙니다.
그런데 사람들은 집을 사는 것을 고민하기 시작합니다.
그 이유는 아주 간단합니다.
돈을 빌리는 비용이 비싸졌기 때문입니다.
오늘은 금리와 집값의 관계를 정말 쉽게 알아보겠습니다.
금리는 ‘돈을 빌리는 사용료’라고 생각하면 쉽다
친구에게 게임기를 빌렸다고 생각해 봅시다.
친구가 이렇게 말합니다.
“하루 빌려줄게. 대신 1,000원 줘.”
여기서 1,000원은 게임기를 빌린 대가입니다.
은행에서 돈을 빌리는 것도 비슷합니다.
은행이 나에게 1억 원을 빌려주면서 말합니다.
“돈을 빌려줄게요. 대신 이자를 내세요.”
이때 돈을 빌리는 데 드는 비용과 관련된 것이 금리입니다.
쉽게 말하면 금리는 돈의 사용료입니다.
금리가 낮으면 돈을 빌리는 부담이 비교적 작습니다.
반대로 금리가 높으면 돈을 빌리는 부담이 커집니다.
3억 원을 빌렸다고 생각해 보자
집을 사기 위해 은행에서 3억 원을 빌렸다고 가정해 보겠습니다.
아주 단순하게 이자만 계산해 보겠습니다.
금리가 연 3%라면 1년 이자는 약 900만 원입니다.
그런데 금리가 연 5%가 되면 1년 이자는 약 1,500만 원입니다.
차이는 600만 원입니다.
한 달로 단순하게 나누면 약 50만 원 차이가 납니다.
같은 3억 원을 빌렸습니다.
그런데 금리가 변했다는 이유만으로 돈을 갚는 부담이 커졌습니다.
실제 주택담보대출은 원금도 함께 갚는 경우가 많고 대출 기간과 상환 방법에 따라 계산이 달라집니다.
하지만 중요한 원리는 같습니다.
금리가 오르면 대출 부담이 커질 수 있습니다.
집값은 그대로인데 사람들이 집을 사기 어려워진다
6억 원짜리 아파트가 있다고 생각해 보겠습니다.
작년에도 6억 원이었습니다.
올해도 6억 원입니다.
집값은 똑같습니다.
그런데 작년보다 대출금리가 크게 올랐습니다.
집을 사려는 사람은 고민합니다.
“집값은 그대로인데 매달 은행에 내야 하는 돈이 늘었네?”
그러면 어떤 사람은 집을 사는 것을 미룹니다.
“조금 기다렸다가 사자.”
또 다른 사람은 더 저렴한 집을 찾습니다.
“6억 원은 부담스럽다. 4억 원짜리 집을 찾아보자.”
집을 사고 싶어도 대출 부담 때문에 살 수 없는 사람도 생깁니다.
이런 사람이 많아지면 집을 사려는 사람이 줄어들 수 있습니다.
붕어빵으로 생각하면 더 쉽다
겨울에 붕어빵 가게가 있다고 생각해 봅시다.
붕어빵을 사려는 사람이 100명인데 붕어빵이 50개밖에 없습니다.
어떻게 될까요?
붕어빵을 사고 싶은 사람이 많기 때문에 가격이 오르기 쉽습니다.
이번에는 반대 상황입니다.
붕어빵은 100개인데 사려는 사람이 20명뿐입니다.
가게 주인은 고민합니다.
“가격을 조금 내려야 하나?”
집도 완전히 같지는 않지만 기본적인 수요와 공급 원리는 비슷합니다.
집을 사려는 사람이 많으면 가격이 강해질 가능성이 있습니다.
반대로 집을 사려는 사람이 줄어들면 가격 상승의 힘이 약해질 수 있습니다.
금리가 오르면 대출 부담 때문에 집을 사려는 사람이 줄어들 수 있습니다.
그래서 금리와 집값이 연결되는 것입니다.
집값이 떨어졌다고 무조건 싸진 것은 아니다
여기서 재미있는 문제가 있습니다.
작년에 6억 원이었던 집이 올해 5억 7천만 원이 되었습니다.
3천만 원이나 싸졌습니다.
그러면 무조건 좋은 기회일까요?
꼭 그렇지는 않습니다.
집값은 떨어졌지만 대출금리가 많이 올랐을 수도 있기 때문입니다.
예를 들어 작년에는 대출 부담이 한 달에 150만 원이었다고 생각해 봅시다.
그런데 올해는 금리가 올라 한 달 부담이 210만 원이 되었습니다.
집값은 싸졌습니다.
하지만 매달 내는 돈은 오히려 많아졌습니다.
그래서 집을 볼 때는 가격만 보면 안 됩니다.
“이 집은 얼마인가?”
이 질문도 중요합니다.
하지만 대출을 이용한다면 다음 질문도 중요합니다.
“나는 매달 얼마를 갚아야 하는가?”
금리가 내려가면 집값은 무조건 오를까?
여기서 퀴즈입니다.
금리가 내려가면 집값은 무조건 오를까요?
정답은 아닙니다.
왜냐하면 집값은 금리 하나만으로 결정되지 않기 때문입니다.
예를 들어 어떤 동네에 큰 회사가 들어왔습니다.
일자리가 늘어났습니다.
사람들이 이사를 오기 시작합니다.
집을 찾는 사람이 많아질 수 있습니다.
반대로 큰 회사가 다른 지역으로 이전했습니다.
일자리가 줄었습니다.
사람들이 다른 도시로 이동합니다.
집을 찾는 사람이 줄어들 수도 있습니다.
새 아파트가 한꺼번에 많이 생기는 것도 영향을 줄 수 있습니다.
지하철이나 도로가 새로 생기는 것도 영향을 줄 수 있습니다.
정부의 대출 정책이 바뀌는 것도 중요합니다.
즉 집값은 여러 재료를 넣어 만드는 요리와 비슷합니다.
금리는 중요한 재료입니다.
하지만 금리 하나만 넣어서 집값이라는 요리가 완성되는 것은 아닙니다.
나는 부동산 뉴스를 볼 때 이렇게 생각한다
예전에는 뉴스에서 이런 제목을 보면 그냥 읽고 지나갔습니다.
“금리 상승으로 부동산 시장 위축.”
지금은 몇 가지 질문을 해봅니다.
첫 번째.
대출금리는 얼마나 올랐을까?
두 번째.
집을 사려는 사람들의 매달 부담은 얼마나 늘었을까?
세 번째.
실제로 집을 사고파는 거래가 줄었을까?
네 번째.
이 지역에는 앞으로 집이 많이 생길까?
이렇게 질문을 하나씩 해보면 어려운 경제 뉴스가 조금씩 쉽게 보이기 시작합니다.
경제 공부는 어려운 단어를 많이 외우는 것이 전부가 아니라고 생각합니다.
“왜?”
이 질문을 계속하는 것이 더 중요합니다.
금리가 올랐다.
왜 집값에 영향을 주지?
대출이자가 늘어난다.
그러면 사람들은 어떻게 행동하지?
집을 사는 사람이 줄어들 수 있다.
그러면 거래량은 어떻게 될까?
이렇게 하나씩 연결하면 됩니다.
오늘 내용은 이것만 기억하자
오늘 배운 내용을 아주 간단하게 정리해 보겠습니다.
금리는 돈을 빌리는 사용료와 비슷합니다.
금리가 오르면 돈을 빌리는 부담이 커질 수 있습니다.
대출 부담이 커지면 집을 사려는 사람이 줄어들 수 있습니다.
집을 사려는 사람이 줄어들면 부동산 가격에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.
하지만 집값은 금리 하나만으로 결정되지 않습니다.
일자리, 인구, 새 아파트 공급, 교통, 대출 정책 등도 함께 봐야 합니다.
저도 경제와 부동산을 공부하면서 어려운 용어를 하나씩 쉽게 바꿔서 이해하려고 합니다.
경제 뉴스를 보다가 어려운 단어가 나오면 무작정 외우기보다 이렇게 질문해 보면 어떨까요?
“그래서 이게 내 돈과 무슨 관계가 있지?”
이 질문에서 경제 공부가 시작된다고 생각합니다.
※ 이 글은 경제와 부동산 개념을 쉽게 이해하기 위한 공부 기록입니다. 특정 부동산의 매수 또는 매도를 권유하는 투자 조언이 아닙니다.