부동산 거래량의 중요성

 부동산 거래량은 왜 중요할까? 집값보다 먼저 확인해야 할 숫자

부동산 뉴스를 보면 대부분 가격에 관심이 집중됩니다.

어느 지역의 아파트 가격이 올랐다는 기사도 있고, 몇 달 동안 가격이 하락했다는 기사도 있습니다.

그러나 가격만 보고 부동산시장의 상태를 판단하면 중요한 정보를 놓칠 수 있습니다.

함께 확인해야 할 대표적인 지표가 거래량입니다.

거래량은 일정 기간 실제로 이루어진 거래의 수를 의미합니다.

가격은 시장의 결과를 보여주고, 거래량은 시장 참여자들이 실제로 얼마나 움직이고 있는지를 보여주는 자료라고 생각할 수 있습니다.

## 거래가 많다는 것은 무엇을 의미할까?

아파트 한 단지에 매물이 100개 있다고 생각해 보겠습니다.

하지만 한 달 동안 실제 계약된 주택이 한 건뿐이라면 시장 참여자들이 적극적으로 거래하고 있다고 보기 어렵습니다.

반대로 매물이 빠르게 계약되고 거래건수가 지속적으로 증가한다면 매수자와 매도자 사이에서 가격에 대한 합의가 많이 이루어지고 있다는 의미일 수 있습니다.

그래서 가격 변화와 거래량을 같이 볼 필요가 있습니다.

## 가격이 올라도 거래가 적을 수 있다

한 건의 거래만으로 신고가격이 크게 상승하는 경우도 있을 수 있습니다.

이 거래만 보면 해당 지역의 모든 주택가격이 빠르게 상승하고 있는 것처럼 느껴질 수 있습니다.

그러나 비슷한 가격에서 여러 건의 거래가 계속 발생하는지 확인해야 시장의 변화가 넓게 나타나고 있는지를 판단하기 좋습니다.

특히 거래가 매우 적은 시장에서는 소수의 거래가 평균가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 최고가 거래 하나만 보고 지역 전체의 시세를 판단하는 것은 조심해야 합니다.

## 거래량이 증가하면 반드시 가격이 오를까?

그렇지는 않습니다.

가격이 크게 하락하는 과정에서도 거래량이 증가할 수 있습니다.

매도자가 가격을 낮추면서 매수자와 거래가 성사되는 경우입니다.

반대로 상승시장에서는 매수자들이 앞으로 더 오를 것이라고 예상하면서 거래량이 증가할 수도 있습니다.

따라서 거래량 증가 자체가 상승 또는 하락을 의미하는 것은 아닙니다.

거래가격이 어느 방향으로 움직이는지를 함께 확인해야 합니다.

## 거래량과 매물 수를 같이 보는 방법

매물 수는 시장에 팔려고 나온 주택의 수를 의미합니다.

매물이 빠르게 증가하지만 거래량은 줄어든다면 매도하려는 사람은 많지만 실제 매수하려는 사람이 부족한 상황일 수 있습니다.

반대로 매물은 감소하는데 거래가 지속적으로 이루어진다면 시장에 나온 주택이 빠르게 소진되고 있을 가능성이 있습니다.

하지만 매물 통계는 플랫폼이나 집계방식에 따라 차이가 날 수 있기 때문에 하나의 숫자를 절대적인 기준으로 보기보다는 추세를 확인하는 용도로 사용하는 것이 좋습니다.

## 금리는 거래량에 큰 영향을 줄 수 있다

주택을 구입할 때 대출을 사용하는 사람이 많습니다.

따라서 금리가 상승하면 같은 금액을 빌려도 매달 부담해야 하는 이자가 증가할 수 있습니다.

매수자의 자금 부담이 커지면 주택을 구매하려는 사람이 줄어들 수 있습니다.

반대로 금리가 내려가면서 대출부담이 낮아지면 일부 매수자의 구매 가능 금액이 증가할 수 있습니다.

물론 금리 하나만으로 부동산 거래가 결정되지는 않습니다.

소득, 대출규제, 공급량, 입주물량, 세금, 지역경제, 인구이동 등이 동시에 영향을 줍니다.

## 지역별로 거래량을 봐야 한다

전국 부동산시장이 항상 같은 방향으로 움직이지는 않습니다.

서울에서도 지역별로 차이가 생길 수 있습니다.

수도권과 지방도 상황이 다릅니다.

같은 도시에서도 신축 아파트가 많은 지역과 오래된 주택이 많은 지역의 수요가 다를 수 있습니다.

따라서 전국 평균 거래량 하나로 특정 아파트의 시장상황을 판단하기는 어렵습니다.

내가 관심 있는 지역의 거래량을 따로 확인하는 것이 좋습니다.

## 실거래가격을 확인해야 하는 이유

부동산에는 매도자가 원하는 호가가 있고 실제 계약이 이루어진 실거래가격이 있습니다.

둘은 같지 않을 수 있습니다.

매도자가 10억 원에 주택을 내놓았다고 해서 그 주택의 시장가격이 반드시 10억 원이라고 할 수는 없습니다.

실제 거래가 9억 원에서 반복된다면 시장 참여자가 실제로 합의한 가격은 다를 수 있습니다.

그래서 부동산을 공부할 때는 온라인에 표시된 매물가격만 보지 말고 최근 실제 거래가 얼마에 이루어졌는지 확인하는 습관이 중요합니다.

## 거래량을 보는 간단한 순서

관심 지역을 하나 정합니다.

최근 1개월만 보는 것이 아니라 가능한 범위에서 몇 년간의 거래량 흐름을 살펴봅니다.

계절에 따른 차이도 있을 수 있으므로 전년 같은 기간과 비교할 수 있습니다.

거래량이 증가했다면 가격이 함께 상승했는지 하락했는지 확인합니다.

매물 수와 전세가격의 변화도 함께 봅니다.

그리고 앞으로 예정된 입주물량이나 교통, 개발사업 등 지역의 공급과 수요에 영향을 줄 수 있는 요소를 추가로 확인합니다.

이렇게 하면 단순히 가격 그래프 하나를 보는 것보다 시장을 입체적으로 이해할 수 있습니다.

## 마무리

부동산시장을 볼 때 가격은 매우 중요한 숫자입니다.

하지만 가격만으로 시장의 건강 상태를 모두 설명할 수는 없습니다.

거래량은 실제 매수자와 매도자가 얼마나 적극적으로 움직이고 있는지를 보여주는 중요한 자료입니다.

가격이 오르면서 거래량도 증가하는지, 가격이 내려가면서 거래가 늘어나는지, 가격은 유지되지만 거래가 거의 없는지에 따라 시장의 의미가 달라질 수 있습니다.

부동산 공부를 시작한다면 가격을 맞히려고 노력하기보다 가격, 거래량, 매물, 금리, 공급을 함께 보는 습관을 만드는 것이 좋습니다.

하나의 숫자가 아니라 여러 숫자가 같은 방향을 가리키는지를 살펴보는 것이 시장을 이해하는 데 더 도움이 됩니다.